Autor: Piret Reiljan • 9. oktoober 2014

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Vägikaikavedu konkurentsiameti ja kaupmeeste vahel sai hoo sisse möödunud aasta alguses, mil konkurentsiamet asus kaupmeeste liidu tõlgenduse kohaselt arvamusele, et nii üürniku tegevusala või ruumide kasutamise sihtotstarvet kindlaks määrav tingimus kui ka üürnikule antav eksklusiivõigus konkreetses kaubanduskeskuses vastava äritegevusega tegeleda, on vastuolus konkurentsiseadusega. Vastuolu seadusega tähendab omakorda, et viidatu on kriminaalkorras karistatav.

"Sisuliselt võrdsustas konkurentsiamet kaubandussektoris tavapärased, kaubanduskinnisvara normaalse toimimise lahutamatuks osaks olevad ja kogu Euroopas laialdaselt levinud üürilepingutingimused kartellikokkulepetega," teatas kaupmeeste liit teravalt alles möödunud nädalal, mil pöördus oma murega majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ning riigikogu õiguskomisjoni poole.

Konkurentsiamet pole nõus. Konkurentsiamet ei võta aga kaupmeeste liidu väiteid sugugi omaks. Näiteks ütles konkurentsiameti peadirektor Märt Ots eile Äripäevale, et kaubanduspinna kasutamise sihtotstarbe kokkulepete osas pole amet mingit põhjalikumat analüüsi läbi viinudki ning et hinnangu on nad seni andnud ainult eksklusiivsuskokkulepete kohta.

"Kaubanduspinna kasutamise sihtotstarbe kokkulepped pole tingimata üldiselt ebaseaduslikud, oleme viidanud üksnes võimalusele, et teatud tingimustel võib see nii olla," sõnas Ots. Ta andis mõista, et ebaseaduslik võib olla ebavajalikult kitsas piiritlemine, mida üürnik üüripinnal võib teha, näiteks kui lillepood võib müüa ainult teatud talus kasvatatud teatud sorti lilli. Otsa selgitus paistab kinnitavat kaupmeeste muret, et mängureeglid on segased.

Eksklusiivsuskokkulepped. Eksklusiivsuskokkulepete osas on konkurentsiamet selgemal seisukohal - need on ebaseaduslikud. "On oluline, et kaubanduspindade turgu ei lukustataks erinevate eksklusiivsuskokkulepetega, mistõttu tuleb nende sõlmimisel lähtuda konkurentsiseaduse nõuetest," sõnas Ots.

Konkurentsiamet tunnustab igati kaubanduspindade üürileandjate õigust valida üürnikke, kuid leiame, et konkurentsiseadusega ei ole kooskõlas see, kui üürileandja ja üürnik lepivad kokku mis tahes ulatusega üüripindade teistele ettevõtjatele üürimise piiramises, selgitas ta.

Segadusest ei saa päris mööda aga ka siin. Nimelt rääkis Ots, et konkurentsiamet pole väitnud, et eksklusiivsuskokkulepped kuuluvad räigete ehk raskete konkurentsi piiravate tegude hulka. "Kriminaalmenetlusi alustatakse üksnes kaalutletult ja tõsistel juhtumitel," toonitas Ots.

Seega, eksklusiivsuskokkulepped ei ole küll konkurentsiseadusega kooskõlas, kuid kriminaalmenetlus ähvardab väidetavalt vaid tõsisemaid rikkujaid. Mida ettevõtjad peaksid sellest järeldama, on keeruline öelda. Siiski toonitas Ots, et konkurentsiamet on alati nõustanud ettevõtjaid, kes pöörduvad nende poole konkreetse küsimusega lepingupunktide osas.

Kaupmehed tahavad selgust. Kaupmehed on arvamusel, et selgusetus kaubanduskinnisvara kasutuslepingute osas on halvamas kaubandus- ja kinnisvarasektori igapäevast majandustegevust, eelkõige täiendavate investeeringute tegemist ja uute töökohtade loomist. Oma hiljutises pöördumises majandusministeeriumi poole nentis kaupmeeste liit, et dialoog konkurentsiametiga ei ole viinud neid rahuldava tulemuseni, kuna hädavajalik õigusliku keskkonna selgus puudub endiselt.

Kaupmehed on avaldanud soovi, et koostataks juhendmaterjal kaubanduspindade kasutuslepingute sõlmimiseks. Kaupmeeste liidu pöördumisest ilmneb, et juhendmaterjali pidas vajalikuks ka majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kuid tema haldusalas tegutsev konkurentsiamet ei ole kaupmeestele sisulist juhendit seni koostanud.

"Plaanime lähiajal Kaupmeeste Liiduga kohtuda, et teemat arutada. Ametliku vastuse pöördumisele koostame oktoobri lõpuks," sõnas majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi avalike suhete nõunik Gea Otsa eile.

Üürnikud soovivad eksklusiivsust. Kui kaubanduspindade üürnikud soovivad teatud juhtudel lepingusse eksklusiivsuse klauslit, siis pindade omanikud on pigem konkurentsiameti paadis, kuna nende huvides pole ühegi üürniku eristaatus.

Kaupmeeste liidu juhatuse liikme ja Eesti Tarbijateühistute Keskühistu juhi Jaanus Vihandi sõnul on segadus konkurentsireeglitega tõsine mure eelkõige nende toidukaupade jaekettide jaoks, kelle poed asuvad suurtes kaubanduskeskustes.

"Muud tegelikult ei tahetagi, kui et selgus oleks. Siiani on tulnud erinevad signaalid ministeeriumist ja konkurentsiametist. Tahame aru saada, mis reeglite järgi mäng käib," sõnas Vihand. Tema sõnul on küsimus selles, kas asju saab äriloogikast lähtuvalt ja tsiviliseeritult edasi ajada või mitte.

"On lihtne loogika, et enne kui teed suure kaubakeskusega lepingu, investeerid ja maksad pinna eest kõrget üüri, siis tahad olla kindel, et keskuse omanik ei võta sinu poe kõrvale otsest konkurenti, kes su tulususe ära sööb, vaid pigem natuke teistsuguse profiiliga rentniku, kes kogu keskusele teistsugust lisaväärtust juurde annab," selgitas Vihand.

Keskuste omanikud probleemi ei näe. Kaubanduspindade omanikud aga eksklusiivsusleppe keelus probleemi ei näe. Viru Keskuse juht Ants Vasar ütles, et keskuse toimimise ja arengu seisukohalt on oluline, et üürnikul ei tekiks väga mugavat positsiooni tänu sellele, et keskus ei saa ühtegi konkurenti kõrvale võtta.

Küll aga muutis Vasara valvsaks see, kui ta kuulis, et küsitavusi on ka ruumide kasutamise sihtotstarbe kokkuleppimises üürnikuga. Vasara sõnul poleks üldse võimalik kaubakeskust juhtida, kui ei lepitaks kokku, millega üürnik täpselt tegeleb, näiteks millise brändi tooteid müüb. Konkurentsiamet on siiski öelnud, et suurte kaubakeskuste puhul sihtotstarbepiirang konkurentsiprobleeme ilmselt ei tekitagi, küll aga võib probleeme tekkida väiksemate keskuste puhul.

Erinevat ärikinnisvara omava Eften Capitali juht Viljar Arakas oli ühel meelel Ants Vasaraga, et kinnisvara omaniku huvides on maksimaalne konkurents, mitte eksklusiivsuse pakkumine. Arakas tõi välja, et eksklusiivsuse klauslit lepingusse soovinud toiduvaldkonna kaupmehed on hakanud nüüd ise vastavast klauslist loobuma, viidates konkurentsiseadusele.

"Ärilises mõistes on täiesti arusaadav, et näiteks toidupoe omanik ei taha, et tema leti kõrval müüb keegi teine odavamalt alkoholi," märkis Arakas. Seetõttu on tema sõnul ka eksklusiivsuse klauslit üürnike poolt teinekord ikka soovitud ning selle seadusevastasus võib tulla mõnele üllatusenagi. Arakase sõnul on Eften uusi lepinguid sõlmides konkurentsiameti värsket seisukohta eksklusiivsusklausli osas arvestanud ja samal põhjusel on muudetud ka mõnd kehtivat lepingut. Samas ütles Arakas, et ei saa välistada sobimatut klauslit mõnes pikalt kehtinud lepingus, mida pole üle vaadatud.