Autor: Kaubandus.ee • 29. juuni 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kui aasta jooksul ei ole keskustes midagi arendatud või muudetud, on Ojala sõnul tarbijate reaktsioon üsna kiire. „Kui soovid olla tugeval positsioonil, siis pead väga aktiivselt kogu aeg toimetama ning erinevaid uuendusi ja aktsioone välja mõtlema,“ ütles Ojala.

Loe intervjuust, mida räägib E.L.L. Kinnisvara juhatuse liige Taavi Ojala üldisest kaubanduskinnisvara olukorrast, mida arvab T1 kaubanduskeskuse tulekust, kas plaanitakse laiendada tegevust Baltikumist väljapoole, kui pikk on rentnike järjekord nende keskustes ning kuidas nad üüri arvestavad.

E.L.L. Kinnisvaral on osalus Baltikumi 5 kaubanduskeskuses (Viru Keskus Tallinnas, Panorama keskus Vilniuses, Spice ja Spice Home keskused Riias ning Saules Miestas keskus Šiauliais) – kokku  148 000 ruutmeetrit üüripinda ning 550 üürnikku. 2014. aastal sooritati nendes kaubanduskeskustes 27 miljonit ostu ja kaupluste käive oli kokku ligi 370 miljonit eurot. Kokku külastati keskusi 39,2 miljonit korda. E.L.L. Kinnisvara osaleb kaubanduskeskuste strateegilises juhtimises lähtuvalt nende pikaajalisest äristrateegiast, keskuste igapäevase juhtimise eest vastutab kohalik meeskond.Ettevõtte 2014. aasta konsolideeritud üüritulu (ei sisalda sidusettevõtete üüritulu) oli 28,4 miljonit eurot, kasvades aastaga 7%.

Loe täispikka intervjuud E.L.L. Kinnisvara juhatuse liikme Taavi Ojalaga.

Kuidas hindate Teie, kas kaubanduskinnisvara turg on Baltikumis täis või on veel ruumi? Kui on, siis mida ja kui palju võiks kuskil olla?

E.L.L. Kinnisvara esindajana saan rääkida eelkõige Balti riikide pealinnadest, sest oleme esindatud kõigis kolmes pealinnas: Viru Keskus Tallinnas, Panorama keskus Vilniuses, Spice ja Spice Home keskused Riias ning Saules Miestas keskus Šiauliais.

Baltikumi pealinnades on kaubanduspinda elaniku kohta väga palju ja seda ka Euroopa mõistes. Oleme selgelt esimeste seas. See on osaliselt põhjustatud ka statistilisest omapärast, kuna siin piirkonnas on jaekaubandus kaubanduskeskuste keskne ning statistikas ei kajastu  tänavakaubandust, mis mujal Euroopas on suhteliselt levinud.

Olen kindel, et turule mahub alati hea toode või projekt, aga kuna turg kasvab ise vähe, siis ainuke kasv saaks tulla ostujõu kasvust, mis hetkel on väike või mõõdukas. Uue keskuse või olemasoleva keskuse laiendamine tähendab seda, et turgu jagatakse ringi ning keegi kaotab oma positsiooni. Näiteks, kui sügisel avati Ülemiste keskuse laiendus, siis turg ei muutunud, vaid raha jagati suurema hulga ruutmeetrite vahel.

Valdav osa keskustest toimib ning äri läheb hästi, aga kaupmeestel on rasked valikud, sest nad tahavad olla paljudes ja edukates kohtades.

Kuidas hakkab turgu mõjutama Tallinna Peterburi tee äärde ehitatav T1 keskus?

T1 mõjutab  palju turgu, sest see on suur keskus ja Tallinn on piisavalt väike linn. Samuti, nagu varem öeldud, ei ole oodata suurt ostujõu kasvu ning pigem jaotatakse olemasolev turg laiali. See, kellelt T1 kõige rohkem kliente ja käivet ära võtab, on keeruline hinnata. Kindlasti saavad lähedal asuvad keskused enim mõjutatud uuest keskusest.

Ma pigem ei tahaks oma konkurentide tegevust kommenteerida, aga Ülemiste laiendus oli pikaajalise konkurentsivõime seisukohalt ainuõige samm. Vastasel juhul oleksid nad jäänud keerulisse seisu Pro Kapitali keskuse tuleku seisukohalt.

T1 saab olema tõsine tegija Tallinna kaubandusturul, sest seal saab paari aasta pärast tõenäoliselt olema suur ühistranspordisõlm ja see on kaubanduskeskuse jaoks väga suur eelis.

Enda kogemusest tulenevalt on meil kaks keskust transpordisõlmes ja seal on ka keskuse külastatavus väga suur. Üheks on Viru Keskus Tallinnas ja teine on Saules Miestas keskus Šiauliais.

Kas E.L.L. Kinnisvara keskendub enda kaubanduskeskuste arengus rohkem Lätti ja Leetu?

Kõige konkreetsemad plaanid on hetkel Riias Spice Home kaubanduskeskuse laiendusega. Seal valmistame aktiivselt ette võimalikku laiendust. See on täna ainuke konkreetne asi. Täiesti uut kaubandusprojekti turuletoomist Baltikumis ei plaani. Aga kindlasti ei ole see välistatud, sest Baltikum on meie koduturg. Kui näeme soodsat võimalust, siis ka kaalume seda.

Spice ja Spice Home kaubanduskeskuste kompleksi juurde soovime lähiaastatel arendada ka büroohoone, tuues sellega täiendavat klientuuri keskuse juurde ning laiendades kompleksi funktsioone.

Kas plaanite ka mõnda keskust osta?

See on põhimõtteliselt võimalik, aga olemasolevast kinnisvaraportfellist on kaubanduskinnisvara hetkel valdav osa ning teenime kolmveerand üüritulust kaubanduspinna üürist. Kinnisvaraportfelli võtmes ei ole seega meil mõistlik osakaalu kaubandussektoris veel suurendada. Neid müügiprojekte on nii vähe, kuid kui mõni müügile tuleb, siis kaalume ja arutleme selle üle.

Mis oli siiski tõene põhjus, miks otsustati peatada Panorama keskuse ehitus, kui 80% rentnikest oli olemas? Kas plaanite selle projekti kuinagi taasavada?

Hetkel on raske kommenteerida. Pärast mõningat vaikusperioodi oleme alustanud uuesti selle hoonestamata kinnistuga väga esialgset planeerimistööd, et selgeks teha, millised on võimalikud lahendused kinnistu arendamisel. Kõik variandid on laual, kuni detailplaneeringu muutmiseni. Täna ei oska öelda, mis Panorama City krundil hakkab olema, kuid käesoleva aasta lõpus on loodetavasti meil konkreetsem pilt, mida ja millal tegema hakkame. Hetkel on seal 11,5 hektarit hoonestamata maad.

Panorama City projekti lõpetamine oli puhtalt äriline otsus, mis baseerus tollel hetkel reaalsetele põhjustele. Seda on hetkel raske täiendavalt kommenteerida.

Kui palju investeerite igal aastal keskuste arendusse?

Kui jätta Viru Keskuse kui sidusettevõtte numbrid välja, siis 2013 investeerisime olemasolevatesse keskustesse 3,9 miljonit eurot ja eelmisel aastal 2,3 miljonit eurot.

Iga aasta on tarvis investeerida, et hoida keskusi konkurentsivõimelistena, parandada üldalade väljanägemist ja teha ümberkorraldusi üürnike seas.

Järgneva viie aasta jooksul on plaanis jätkuvalt investeerida miljoneid eurosid. Kui keskustes ei ole aasta jooksul midagi juhtunud ja arengut toimunud, siis tarbijate reaktsioon on üsna kiire ning kui on olnud mõningane vaikelu, siis tarbijad ütlevad - on igav ning midagi ei toimu. Kui soovid olla tugeval positsioonil, siis pead väga aktiivselt kogu aeg toimetama ning erinevaid aktsioone välja mõtlema.

Viru Keskuses toimus möödunud aastal suurejooneline uuendusprojekt, mille koguinvesteering oli 8 miljonit. Lisaks üldalade olulisele uuendamisele toimus esimest korda ka üürnike koosseisu märgatavam muutus ning see vastab pikemas perspektiivis loodetavasti paremini sellele, milline see kooslus peaks olema arvestades Viru Keskuse klientuuri.

Saules Miestase keskusest Šiauliais rääkides on lisaks uutele üürnikele seal ka  tore projekt ehk katusel asuv päikeseterrass. Kuna katusel parkijaid oli vähe, siis lõikasime katuseparklast ligikaudu pool ära ning andsime inimestel võimaluse veeta vaba aega soojemal perioodil (aprilli lõpp-septembri lõpp) päikeseterrassil.  Seal on suur välirestoran ja kohvik, suur lasteala, täiskasvanutele minigolf ja hommikust õhtuni tasuta välikino. Kohalikus võtmes on sellel projektil väga tähtis roll, kuna see funktsioneerib ka avaliku ruumina ja ajaveetmispaigana.

Kaubanduskeskuste trendiks on meelelahutuse osakaalu suurenemine ja samuti suurem nõudlus toitlustuskohtade järele. Riia Spice’s toimib väga hästi näiteks farmerite turg, kus kohalikud tootjad saavad võimaluse müüa otse oma toodangut keskuse suurele külastajaskonnale.

Tarbija jaoks on oluline, et ta näeks keskuses pidevaid muutusi, seega me ka panustame igal aastal rahaliselt keskustesse tagasi, et muuta need veelgi paremaks.

Meie kaubanduskeskuste brändid on kinnistunud tarbijate teadlikkusse ning keskused asuvad vaieldamatult väga heades asukohtades. Uus kaubanduskeskus tõmbab algselt uudsusega, aga klient ei hakka seal igapäevaselt käima, kui see ei jää mugavalt kliendi käiguteele. Lisaks on meie keskuste eeliseks täna tarbijatele kinnistunud kaubamärk ja kvaliteet.

Kas plaanite siseneda veel mõnele uuele turule kaubanduskeskuste arendamises?

Tõsist otsust ei ole. Aga oleme lähipiirkondades luuret tegemas. Midagi konkreetset väljapool Baltikumi ei ole, kuid oleme luurel.

Kui pikk on Teie keskustes järjekord ukse taga, kes sooviksid pinda rentida?

Viies keskuses on kokku 550 üürnikku, kellega tuleb igapäevaselt tegeleda. Ühtepidi on hea, kui kõik pinnad on täis ja läheb hästi.  Samas on keeruline, kui soovid keskuses uut funktsionaalsust arendada, keda siis välja vahetada või kuhu uus atraktsioon panna.

Viru Keskuses on ootenimekiri kõige pikem, kuid kõikidesse meie keskustesse on see järjekord olemas. Väga palju on selliseid üürnike, kes on turule sisenemas, samas teevad me keskused ise ka väga palju tööd, et saada uut brändi Baltikumi.

Nii-öelda järjekorras oodatud aja asemel on sobivus üldisesse kontseptsiooni on esimene kriteerium, mille alusel me rentnikke keskustesse võtame.

Mida võiks olla Eesti keskustes teisiti? Mis on teie hinnangul puudu?

Meil on lähiriikide kontekstis päris hästi. Piisab ainult Soome minekust, et näha, millised keskused ja brändide ning kaupluste valik seal on. Meil on siin väga hea tase, arvestades, kui väikesed me oleme ja milline on meie ostujõud.

Lisaks investeeritakse keskustesse ning tehakse uusi keskusi. Meie keskused on Euroopa mõistes uued ning tarbijad peaksid sellega väga rahul olema.

Meie tarbija on moodne ja kaasaegne ning tal on  kõrged ootused kaubavaliku ja teenuste suhtes. See on hea, sest see sunnib keskusi pingutama ja tingib pideva investeerimisvajaduse.

Mis alustel küsite üüri rentnike käest?

Sisuliselt on praktiliselt kõigil rentnikel fikseeritud üürihind, mis erineb pinna suurusest ja asukohast tulenevalt. Päris paljudel on ka täiendava komponendina käibeüür. Sellest võib kaubanduskeskus saada täiendavat tulu, kuid ei pruugi. Kui käibeüür jääb alla fikseeritud üürihinna taseme, siis maksab rentnik fikseeritud üürihinna. Kui käive on väga hea ja sellest arvestatakse täiendav protsent, siis saab kaubanduskeskus ka täiendavat üüritulu.

Aga üürihinnad ja tingimused on väga erinevad. Need sõltuvad keskusest, kaupluste suurustest ja asukohast.

Kõige paremat käivet teeb Viru Keskus ning  seal on ka kõige kõrgem üürihind. Sellel on ka üsna lineaarne seos, sest üürniku võime üüri maksta kaubanduskeskuses sõltub tema käibest. Seal võib olla lühiajalisi anomaaliaid, kuid pikas perspektiivis paneb turg selle taseme paika. Kuna Viru Keskuses on Baltikumi kaubanduskeskustest suurim käive ruutmeetri kohta, siis on ka kõrgem üürihind.

Kas plaanite kaubanduskeskuste arendusse või uuendusse kaasata ka ühisrahastust?

Peaaegu kõikides kaubanduskeskustes projektides on meil partnerid, kellega koos keskuseid omame ja arendame. Aga ühisrahastusele ei ole mõelnud. Meil on head suhted pankadega, kellega koostöös olema oma rahaküsimused suutnud ära lahendada. Seega pole seni veel pidanud alternatiivseid rahastamisvõimalusi kaaluma.