Autor: Ero Viik • 28. mai 2019

Eesti majanduse hea käekäik on hoidnud kinnisvarasektorit aktiivsena juba aastaid, kuid kinnisvara finantseerimise osakaalu kasv pankade laenuportfellides on suuremad laenajad muutnud varasemast ettevaatlikumaks. See on heaks võimaluseks väiksematele ja kõrgema riskiisuga (riskide taseme ja riskide tüüpide kogum, mida krediidiasutus on valmis oma tegevuse käigus võtma oma majandustegevuse ja strateegiliste eesmärkide elluviimise nimel) laenajatele turule sisenemiseks. Kõrgema riskiisuga laenajate poolt küsitav raha hind on siiski kordades kallim kui suurpankade pakutavad intressid. Laenuvõtja bilansi struktuuril on täna oluliselt kandvam roll kui veel mõned aastad tagasi.

E-kaubanduse hoogne kasv on toonud endaga kaasa olukorra, kus müügi mahtude hoidmiseks tuleb kaupmeestel aina sagedamini teha erinevaid kampaaniad, mille tulemuseks on tugev surve marginaalidele. Tubli Eesti kaupmees on sunnitud võistlema rahvusvaheliste tegijatega, kelle müügisalongiks on Amazon, Aliexpress või mõni muu välismaine müügiplatvorm.

Meie andmete kohaselt ostavad eestlased täna välismaalt sama palju, kui kolm keskmise suurusega kaubanduskeskust suudavad käivet teha. Ja e-kaubanduse müügimahud kasvavad mühinal. Kaupmeeste ärimudelid on muutumises ja sellest tulenevalt on muutumises ka kaubanduskeskustega sõlmitavate üürilepingute struktuurid.

Väga pikaajalised kindla rendihinnaga üürilepingud on jäämas minevikku ja tuleviku märksõnadeks saavad olema riskide jagamine nii kaupmehe, kaubanduskeskuse kui ka keskuse finantseerija vahel. Kaubanduskeskuste võime genereerida omanikule stabiilset rahavoogu on muutunud keerulisemaks, kuna muutumas on üürilepingute struktuur ja kestvus ning teiselt poolt tuleb keskuse omanikul teha kulutusi, mida veel mõned aastad tagasi tegema ei pidanud. Olukorras, kus erinevad muutused toimuvad aina kiirenevas tempos, on pikaajalise ja kapitalimahuka äriplaani elluviimise varasemast keerulisemaks. Mõistagi taandub küsimus alati sisenemise hinnale, kuid see ei muuda fakti, et kaubanduskinnisvarasse investeerimine on investori jaoks täna riskantsem kui kunagi varem.